- 0.はじめに
ここでは、利用目的のない空家・空き地について、処分・売却を検討される方に対して、売却手続きのポイントをご案内いたします。
- 1.売却価格を決める
•不動産会社に物件の査定を依頼する。
•不動産インターネットサイトや近隣の販売チラシ等で周辺の価格を把握する。
•公的な価格を参照する（路線価・公示地価・不動産鑑定評価等）
不動産を売却する際、売出し価格を決定しなければなりません。
基本的には、地域の不動産会社に査定を依頼し、価格を決定することになりますが、事前に周辺地域の不動産相場を知っておくことをお勧めします。
インターネットの普及や各種情報開示もされていることから、情報収集が可能な環境が整っています。
- 2.売り出し開始
•空家、空き地の販売活動を開始する。
•売却依頼する不動産会社を決定する。
売り出し価格が決定したら、実際の売却活動が始まります。
不動産会社に売却依頼する際、主に2つの依頼方法があります。
1. 専任媒介契約・・・不動産会社1社のみに依頼する方法
2. 一般媒介契約・・・複数の不動産会社に依頼する方法
それぞれの契約形態にはメリット・デメリットがあります。
【専任媒介契約】
（デメリット）不動産会社1社だけへ依頼するため、売却窓口が限定的となる。
（メリット）依頼を受けた不動産会社は、自社のみの依頼という立場であるため、活発的な販売活動を展開する傾向が強い。
【一般媒介契約】
（メリット）複数の不動産会社に依頼することが可能という利点がある。
（デメリット）依頼を受けた不動産会社は、他社にも依頼されているため、専任媒介と比べて販売活動の積極性が低くなる傾向がある。
なお、各社の競争心を高めことを意図して複数業者へ依頼する考えもありますが、依頼する業者は2~3社程度に留めておくことが無難です。
体の見積り→業者決定→請負契約→近隣挨拶→工事着工→工事完了→滅失書類発行→滅失登記申請→完了
- 3.売買契約の締結
販売開始後、購入希望者が現れたら不動産売買契約を締結します。
契約書に署名・捺印行い、手付金を受領して正式に売買契約が成立します。
契約書には、売買代金・物件の引き渡し時期・その他詳細の契約内容が明記されており、売主・買主それぞれ、その契約内容に沿って手続きを進めていきます。
- 4.物件引渡し・残代金受領
不動産を売却すれば、売却の翌年2~3月頃に確定申告をする必要があります。
売却した不動産と、その不動産の当時の取得費用の差引により損益を確定させ、所得税の課税や損失による控除等の各種申告を行うことになります。
◆売却に伴う損益の計算方法
譲渡価格（売却価格）- 取得費（購入価格等）- 譲渡費用（売却時諸費用）- 特別控除 ＝ 課税譲渡所得金額
【取得費についての留意点】
・建物価格は、減価償却後の費用のみとなります。また、取得当時に掛かった各種手数料や測量費・登記費用なども含めることができます。
・相続で取得した場合は、被相続人（両親等）が取得（購入）した費用や金額を把握しておくこと。なお、当時の売買契約書等がない場合は、売買価格等の調査をすることも可能です。
・取得（購入）価格が不明な場合は、譲渡価格（売却価格）の5％が当時の取得費として計算されます。その結果、譲渡益（売却益）が高くなり所得税が高額になる場合があるため、当時の取得費（購入価格等）はできる限り把握しておきましょう。